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SCI  : Théorie et pratiques

Troisième édition

Collection : L’Immobilier
ISBN : 978-2-913068-759
430 pages
Prix TTC : 36 € (dont TVA 5,5%)
Parution : septembre 2020


Les sociétés civiles immobilières (SCI) sont depuis longtemps un instrument efficace mais encore méconnu.

Elles constituent pourtant un excellent outil de gestion de patrimoniale, assorti généralement d’avantages fiscaux auxquels ne pourrait prétendre un particulier réalisant une acquisition en direct. Les particuliers non-initiés qui créent des SCI ont-ils réellement conscience de s’engager dans une société dont le fonctionnement peut vite s’avérer complexe ? La SCI peut-elle être considérée comme un instrument de défiscalisation ?

Pour répondre à ces questions et aider les particuliers comme les professionnels de la gestion de patrimoine, la troisième édition de ce livre, à jour au 1er septembre 2020, offre une analyse approfondie des SCI toujours illustrée de nombreux exemples pratiques et chiffrés permettant aux lecteurs d’avoir une vision simple, complète et pertinente des connaissances requises pour une bonne maîtrise de la gestion d’un patrimoine immobilier via une SCI.

Une longue pratique professionnelle des SCI tant auprès de professionnels que de particuliers ainsi que des années d’enseignement du sujet permettent à Catherine BIZÉ d’exposer avec pédagogie l’ensemble des facettes de cet outil indispensable de la gestion de patrimoine.


Sommaire

ABRÉVIATIONS/SIGLES 1
Introduction 3
I – L’intérêt d’investir dans l’immobilier. 3
II – Les SCI, un outil au service de la gestion de patrimoine. 4
III – L’ouvrage « SCI  : théorie et pratiques ». 5
I – Définition de la société civile. 6
II – Le bilan  : notion d’actif et de passif. 7
III – Le capital social. 7
IV – Le compte courant. 8

Première partie

Pourquoi créer une SCI ?

Transmettre son patrimoine de son vivant. 13
Section 1  : Éviter l’indivision. 13
1.1.1. Le cas de la transmission égalitaire à plusieurs enfants. 15
1.1.2. La question de la transmission à un enfant unique. 18
1.1.3. Le cas de la transmission dans les familles recomposées. 20
Section 2  : Réduire le coût de la transmission. 20
1.2.1. Etaler la transmission dans le temps. 20
1.2.2. Minorer la valeur des parts de la SCI. 25
Section 3  : transmettre dans le cadre du régime pinel 28
1.3.1. Rappels concernant le dispositif PINEL 28
1.3.2. Les particularités de la loi Pinel appliquée au travers de SCI. 29
1.3.2. Application pratique. 31
Section 4  : Transmettre en conservant la maîtrise et/
ou les revenus de son patrimoine. 33
1.4.1. Un point sur l’évaluation de l’usufruit et de la nue-propriété. 34
1.4.2. Applications du démembrement de propriété à la SCI 36
1.4.3. Conserver la gestion du bien. 58
1.4.4. Conserver des pouvoirs en assemblée collective. 58

Protéger son patrimoine. 61
Section 1  : Protection contre les créanciers. 61
Section 2  : Protection des incapables. 63
Section 3  : Protection contre la famille par le sang. 66
2.3.1. L’acquisition entre concubins. 67
2.3.2. L’acquisition de biens en évitant qu’ils tombent
dans la communauté. 75
2.3.3. L’acquisition dans le cadre d’un remariage. 79
2.3.4. L’acquisition en vue de favoriser l’un des enfants en cas de décès. 80
2.3.5. La SCI face au divorce. 82

Offrir une meilleure gestion patrimoniale. 85
Section 1  : Aider ses enfants à accéder à la propriété. 85
Section 2  : Rendre liquide un patrimoine immobilisé. 88
3.2.1. Première situation. 90
3.2.2. Deuxième situation 94
Section 3  : Acquérir sa résidence principale en SCI  :
une bonne ou une mauvaise idée ? 99
3.3.1. Détenir sa résidence principale en SCI, une perte
de nombreux avantages sur le plan juridique. 99
3.3.2. Détenir sa résidence principale en SCI, une perte
de nombreux avantages sur le plan fiscal. 101

Gérer son patrimoine professionnel. 105
Section 1  : Activité professionnelle exercée dans le cadre
d’une entreprise individuelle  : 105
4.1.1. Protéger le patrimoine contre les créanciers. 105
4.1.2. Location des locaux professionnels à l’entreprise. 106
4.1.3. Éviter toute taxation des plus-values professionnelles. 106
Section 2  : Activité professionnelle exercée en société 107
4.2.1. La création de revenus 107
4.2.2. La transmission du patrimoine 107
4.2.3. Un écueil à éviter  : la confusion du patrimoine entre la SCI
et la société commerciale 107
4.2.4. L’acquisition du bien immobilier d’exploitation
en démembrement de propriété. 108
Section 3  : Les professions libérales exerçant en société. 116

Conclusion de la partie 1. 119
Section 1  : La SCI permet-elle de réduire le montant de son impôt sur le revenu (revenus fonciers) ? 119
4.3.1. Les réductions communes aux SCI à l’IR et à l’IS. 119
Section 2  : Les « bonnes utilisations » de la SCI 121
Section 3  : Les « mauvaises utilisations » de la SCI 122

Deuxième Partie

Comment constituer une SCI ?

Quelle procédure suivre en vue de créer une SCI ? 125
Section 1  : S’informer au préalable. 125
6.1.1. Une SCI, comment ? 125
6.1.2. Créer une ou plusieurs SCI ? 128
6.1.3. Une SCI à quel prix ? Questions préliminaires. 129
Section 2  : Quand doit-on recourir des statuts notariés ? 132
6.2.1. Le principe. 132
6.2.2. Les exceptions. 133
Section 3  : Respecter les conditions de validité
du contrat de société. 134
6.3.1. Le consentement des associés. 134
6.3.2. La capacité des associés. 134
6.3.3. Le contenu licite et certain. 134

Qui peut devenir associé ? 137
Section 1  : Les implications du statut d’associé d’une SCI. 138
7.1.1. La qualité d’associé. 138
7.1.2. Le nombre des associés. 139
7.1.3. La notion d’apport 141
7.1.2. Les règles concernant l’apport en société fait
par un époux en fonction de son régime matrimonial. 145
7.1.3. Les différents types d’apport et les droits d’apport 153
Section 2  : Droits et obligations des associés. 156
7.2.1. La répartition des bénéfices 156
7.2.2. La participation aux dettes 157
Section 3  : La capacité des associés. 159
7.3.1. Les personnes capables de s’associer. 159
7.3.2. Les incapables. 162
Section 4  : L’importance des relations entre associés  :
le cas des SCI familiales. 167

Comment rédiger les statuts ? 169
Section 1  : La forme des statuts. 169
Section 2  : Le principe de la liberté contractuelle et ses limites. 170
8.2.1. Les règles impératives. 170
8.2.2. Les règles supplétives. 171
8.2.3. Le silence de la loi. 171
Section 3  : Étude des principales clauses statutaires. 172
8.3.1. Le nom de la société ou « dénomination sociale ». 172
8.3.2. L’objet social. 172
8.3.3. Le capital social. 175
8.3.4. Le siège social. 182
8.3.5. La durée de vie. 182
8.3.7. Les conditions d’entrée et de sortie des associés de la société. 184

Comment sortir d’une SCI ? 195
Section 1  : La cession à titre onéreux des parts sociales. 195
9.1.1. Les modalités pratiques. 195
9.1.2. Les effets sur le plan juridique et fiscal. 196
Section 2  : La transmission à titre gratuit de parts sociales. 203
9.2.1. Les aspects juridiques de la transmission à titre gratuit
des parts sociales. 204
9.2.2. Conséquences fiscales de la transmission à titre gratuit
de parts sociales. 204
Section 3  : Le retrait d’un associé. 205
9.3.1. Les conditions de sortie d’un associé. 206
9.3.2. Les conséquences civiles du retrait d’un associé. 208
9.3.3. Les conséquences fiscales du retrait d’un associé. 208
Section 4  : La disparition de la société. 211
9.4.1. Les actes de dissolution et de liquidation de la SCI. 212
9.4.2. La fiscalité de la dissolution de la SCI au niveau des associés. 213
9.4.2. Le partage et ses incidences fiscales sur la SCI. 214

Troisième Partie

Comment assurer le suivi pratique de la SCI ?

Les règles concernant la gestion de la société. 219
Section 1  : Les décisions collectives. 219
10.1.1. Quelques précisions concernant les décisions collectives. 220
10.1.2. Cas particuliers relatifs à l’attribution du droit de vote. 222
10.1.3. La tenue des assemblées. 225
10.1.4. Le déroulement de l’assemblée. 227
Section 2  : Le gérant. 228
10.2.1. Qui peut être gérant ? 228
10.2.2. Comment nommer le gérant ? 230
10.2.3. Quels sont les pouvoirs du gérant ? 231
10.2.4. À quel régime fiscal et social est soumis gérant ? 235
10.2.5. Quelle est la responsabilité du gérant ? 236
10.2.6. Comment mettre fin aux fonctions du gérant ? 238

Le traitement fiscal de la SCI. 239
Section 1  : Les différents régimes d’imposition des SCI. 240
11.1.1. La SCI « transparente ». 240
11.1.2. SCI semi-transparente ou « translucide ». 240
11.1.3. La SCI « opaque ». 240
Section 2  : Option pour l’IS ou régime de l’IR ? 241
11.2.1. Les avantages de l’assujettissement d’une SCI
à l’impôt sur les sociétés. 241
11.2.2. Les inconvénients de l’assujettissement
d’une SCI à l’impôt sur les sociétés. 243
11.2.3. Le cas de la SCI soumise à l’IR dont l’associé prépondérant
est une société assujettie à l’IS  : « Un schéma intéressant
pour les patrimoines immobiliers importants ». 244
11.2.4. Le cas du démembrement des parts sociales dans les SCI
assujetties à l’impôt sur le revenu. 246
Section 3  : La fiscalité des recettes et des charges
générées par l’immeuble social. 247
11.3.1. La mise à disposition gratuite de l’immeuble social
à un associé ou à un tiers. 247
11.3.2. La location de l’immeuble social à un tiers. 248
Section 4  : La gestion fiscale de la TVA. 249
11.4.1. La TVA et les SCI  : généralités. 249
Section 5  : Parts de SCI et IFI 252
11.5.1. Évaluation des parts sociales pour leur imposition à l’IFI. 253

Le traitement fiscal de la société. 261
Section 1  : Quelques principes comptables. 261
12.1.1. Le compte de trésorerie. 261
12.1.2. Le compte de résultat. 263
12.1.3. Le bilan. 264
Section 2  : Focus sur le compte-courant d’associé. 265
12.2.1. Le compte-courant créditeur. 265
12.2.2. Le compte-courant débiteur. 272
Section 3  : L’affectation du résultat. 274
12.3.1. L’absence de règles comptables. 274
12.3.2. L’utilité de tenir une comptabilité. 275
Section 4  : Amortissement et société civile. 276
12.4.1. L’amortissement dans les SCI IR ? 276
12.4.2. L’amortissement dans les SCI IS ? 277

Les démarches administratives tout au long de la vie de la SCI. 279
Section 1  : Comment tenir la comptabilité de votre SCI ? 279
Section 2  : Démarches administratives et informations pour la création d’une SCI. 279
13.2.1. En cas de changement de siège social. 280
13.2.2. En cas de cession de parts sociales. 281
13.2.3. En cas de modification de capital. 281
13.2.4. En cas de changement d’objet social ou d’activité. 282
13.2.6. En cas de changement de gérant. 282
13.2.7. En cas de dissolution de la SCI. 283

Quatrième Partie

Comment gérer sa société en fonction des objectifs fixés ?

Comment financer l’acquisition immobilière dans une SCI IR ? 287
Section 1  : Choix du capital social – principes. 288
14.1.1. En fonction des objectifs que se sont fixés les associés. 288
14.1.2. En fonction de la nature de l’acquisition. 288
Section 2  : Les différents modes de financement possibles. 289
14.2.1. Le financement par les ressources propres à la SCI. 289
14.2.2. Le financement par emprunt bancaire. 289
Section 3  : La déductibilité des intérêts de l’emprunt souscrit par une personne physique. 297
14.3.1. Cas de la SCI soumise à l’IR. 297
14.3.2. Cas de la SCI soumise à l’IS. 298
Section 4  : La question des garanties bancaires. 298
14.4.1. Les garanties réelles immobilières. 298
14.4.2. Les garanties personnelles. 301
Section 5  : La difficulté de sortie des comptes courants. 303
14.5.1. Le droit au remboursement permanent
des comptes courants d’associés et ses limites. 304
14.5.2. Comment sortir son compte courant ? 304

Dans quels cas l’option pour l’IS est-elle intéressante ? 307
Section 1  : L’intérêt de l’option pour l’impôt sur les sociétés. 307
15.1.1. Un bénéfice imposable plus faible. 307
15.1.2. Un taux d’imposition intéressant. 308
15.1.3. Une gestion de ses revenus imposables à l’IR. 308
15.1.4. Une sortie possible du régime de l’IS pendant 5 ans. 309
Section 2  : Les limites de l’option pour l’IS. 310
15.2.1. Les droits d’apport. 310
15.2.2. Le report du déficit. 310
15.2.3. La taxation des loyers. 311
15.2.4. La mise à disposition gratuite du bien détenu par la société
au profit d’un des associés. 311
15.2.5. La non-déductibilité des intérêts d’emprunt en cas d’achat
des parts de société imposée à l’IS. 311
15.2.6. La fiscalité à la sortie. 311
Section 3  : Comparaison chiffrée entre le régime de l’IR et le régime de l’IS. 314

Comment opter à l’IS en cours de vie sociale ? 317
Section 1  : Quelles sont les incidences du passage à l’IS ? 317
Section 2  : Exemples d’application. 318
16.1. Le passage de l’IR à l’IS avec réévaluation de l’actif  : 318
16.1.1. Comment procède-t-on ? 318
16.1.2. Exemple  : 318
16.2. Le passage de l’IR à l’IS sans réévaluation de l’actif  : 319
16.2.1. Comment procède-t-on ? 319
16.2.2. Exemple. 320

La SCI (IR) constituée dans un but de transmission à titre onéreux 321
Section 1  : La société a été constituée avec un capital social élevé. 321
Section 2  : La société a été constituée avec un capital social faible. 324
17.2.1. Profiter d’une société détenue depuis longtemps. 324
17.2.2. Vendre l’immeuble et non les parts sociales. 325
17.2.3. Affecter les bénéfices comptables en compte courant. 328
17.2.4. Les conséquences de l’amortissement
de l’immeuble sur la vente des parts sociales. 331
17.2.5. L’augmentation de capital avant cession permet-elle
de réduire les plus-values taxables ? 334
17.2.6. Et la jurisprudence Quemener ? 334
La SCI (IR) constituée dans un but
de transmission à titre gratuit 337
Section 1  : L’apport en compte courant par les parents. 338
17.1.1. Principes. 338
17.1.2. Inconvénients. 338
Section 2. L’emprunt in fine par la société. 339
17.1.1. Principes. 339
17.2.2. Que faire pour éviter de se trouver dans cette situation ? 341
Section 3. L’emprunt amortissable contracté par la société. 343
17.3.1. Principes. 343
17.3.2. Les différentes situations rencontrées dans la pratique. 344
Conclusion générale 349
Section 1  : Définition juridique d’une SCI. 349
1.1. La personnalité morale de la SCI. 349
1.2. La structure capitalistique d’une SCI. 350
Section 2  : Les avantages des SCI en matière patrimoniale. 351
Section 3  : Les risques et inconvénients de la SCI. 352
Section 4  : Le « bon usage » d’une SCI. 353
4.1. Quatre points-clefs à respecter. 353
4.2. Les questions que doit se poser un bon gestionnaire de SCI. 353
4.2.1. Avant la création de la SCI. 353
4.2.2. Au cours de la vie de la SCI. 354
4.2.3. Lors de la sortie d’une SCI. 355

ANNEXES

Annexe 1  : CONSTITUTION DE LA SOCIÉTÉ 359
1 – Actes préalables à la signature des statuts pour
le compte de la société en formation. 359
2– Formalités à accomplir à la création de la société. 361

Annexe 2  : VIE DE LA SOCIÉTÉ 383
1 – Documents relatifs aux assemblées collectives ordinaires [et extraordinaires]. 383
B – Formalités consécutives aux décisions collectives. 389
2 – Documents relatifs au gérant. 390
3 – Documents relatifs aux cessions de parts sociales. 392
G – Envoi au Centre de Formalités des Entreprises (CFE) 399
H – Envoi à l’enregistrement 399

Annexe 3  : Lexique 401
Index 411